Zunächst einige Worte zum Zeitpunkt, zu dem eigene Immobilien, als Eigentumswohnung oder als Haus, gekauft werden. Dieser hängt natürlich vom Bedarf ab, beispielsweise der Familiensituation, und von den finanziellen Möglichkeiten. Wirtschaftlich ist es selten sinnvoll, als Privatperson eine Investition auf Kredit zu tätigen, weil die Kreditzinsen nicht absetzbar sind. Deshalb wird nicht die Rendite der ausschlaggebende Faktor sein, zumal sich der Wert der gewonnenen Sicherheit im eigenen Haus nicht quantifizieren lässt und sehr subjektiv ist. Allerdings macht es nur wenig Sinn, ein Haus ohne Kredit kaufen zu wollen, wenn man dafür bis zum 70. Lebensjahr sparen muss und dann eigentlich kein Haus mehr braucht, weil zum Beispiel die Kinder aus dem Haus sind.
Wenn die Entscheidung für eine eigene Immobilie nach Renditegesichtspunkten getroffen werden soll, ist der Vergleich zur Miete ausschlaggebend. Es müssen alle Zahlungen für den Hauskauf bis zur vollständigen Bezahlung mit den Mietzahlungen bis zum Auszug verglichen werden und Überschüsse zum entsprechenden Zins verrechnet werden. Weil dieser Zins schwer zu bestimmen ist, ist ein monatlicher Liquiditätsvergleich notwendig, um eine Entscheidung treffen zu können.
Zur Berechnung müssen jedoch viele Prämissen gesetzt werden, von denen jede einzelne das Ergebnis in die eine oder andere Richtung verändern können. Nicht zuletzt ist der in der Zukunft erzielbare Wert des Hauses beim theoretischen Verkauf die größte Unbekannte und entscheidend für die Rendite über die Laufzeit. Die Statistik, nach der Hausbesitzer im Schnitt über mehr Vermögen verfügen als Mieter, ist bestimmt richtig, hängt aber weniger mit der überlegenen Geldanlage als mehr mit dem höheren Sparanteil der Hausbesitzer zusammen. Ein typischer Fehler bei der Verwechslung von Ursache und Wirkung.
Daher werden die Prämissen im Folgenden näher betrachtet und hinsichtlich der Auswirkungen auf das Ergebnis bewertet. Diese sind der
- Kaufpreis,
- das vorhandene Eigenkapital und
- die Kreditkonditionen für das zusätzliche Kapital. Weiterhin
- die Miete für eine vergleichbare Wohnung,
- Kosten für die Instandhaltung und
- eventuell die Eigenheimzulage,
sofern man dafür berechtigt ist. Mit diesen Werten kannst Du für jede Immobilie abschätzen, in welche Richtung sich die Rendite oder der Nutzen verändert.
Der Eigenkapitalanteil ist der Schlüssel
Du hast Dir eine Immobilie ausgesucht, die Du Dir leisten kannst und besitzen willst. Da es eine große Investition ist, solltest Du gut überlegen, ob die Immobilie ihren Preis wert ist. Sicherlich kannst Du einen Aufpreis bezahlen, wenn Du den Rest Deines Lebens in der Immobilie verbringen willst. Wenn Du jedoch irgendwann planst diese zu verkaufen, muss der Aufpreis auf die Wohndauer umgelegt werden. Gleiches gilt für die Nebenkosten des Immobilienerwerbs, die mit ungefähr 10% oder mehr des Kaufpreises recht hoch sind. Bei einem geplanten 10-jährigen Besitz müssen somit noch 1% pro Jahr zusätzlich umgelegt werden, ohne den Zahlungszeitpunkt zu berücksichtigen.
Wenn das Eigenkapital gerade dazu reicht, mit dem maximalen Kredit den Kaufpreis zu entrichten, dann hast Du keinen Spielraum beim Eigenkapitalanteil. Hoffentlich wenigstens noch ein bisschen Liquidität für unvorhersehbare Kosten. Wenn der Eigenkapitalanteil hingegen variabel festgelegt werden kann, lohnt eine Betrachtung. Diese sollte bei einem minimalen Eigenkapital starten, welches für den Kauf aus Sicht des Kreditgebers verwendet werden muss. Davon ausgehend ergeben sich Darlehenskonditionen für den restlichen Kaufpreis der Immobilie.
Eine Reduzierung des Darlehens um einen gewissen Betrag ist dabei der Anlage desselben Betrages zu den identischen Zinsen gleichzusetzen. Da es nicht um die Einnahme von Zinsen sondern um die Reduzierung der Darlehenszinsen geht, sind keine Steuern zu bezahlen. Die Darlehenszinsen liegen in der Regel über den Guthabenzinsen, weshalb es keine Anlage gibt, die bei gleicher Sicherheit eine höhere Nachsteuerrendite liefern als die Tilgung des Darlehens. Wenn überhaupt nur mit einer riskanteren Anlage, die man sich jedoch leisten können muss. Dafür muss entweder ausreichend Vermögen oder laufendes Einkommen zur Verfügung stehen.
Damit ist die Maßgabe betriebswirtschaftlich klar und hängt nur noch von den Optionen und der Risikobereitschaft des Käufers ab. Ausgehend vom minimalen Eigenkapitalanteil sollte dieser so weit erhöht werden, wie das zusätzlich verfügbare Kapital nicht rentabler angelegt werden kann. Reicht das Einkommen aus, das Darlehen zu tilgen und ist darüber hinaus sicher, so kann durchaus versucht werden, mit Kapital am Aktienmarkt eine höhere Rendite zu erzielen. Die Höhe der Opportunitätskosten aufgrund der Renditen der Vergangenheit geben hier eine gute Indikation für den Vergleich. Ansonsten ist das verfügbare Kapital bis auf einen Notgroschen zur Tilgung des Darlehens zu verwenden.
Laufende Kosten
Nachdem der Anteil des Eigenkapitals feststeht, können die laufenden Kosten für Zins und Tilgung bestimmt werden. Jedoch ist dieser Betrag nicht einfach mit der gesparten Kaltmiete zu vergleichen, sondern es müssen noch
- Instandhaltungskosten,
- Kosten für die Verwaltung und
- entgangene Zinsen für den Eigenkapitalanteil
mit einbezogen werden. Während der Staat bei linearer Abschreibung von 2% des Gebäudeanteils mit dem vollständigen Wertverfall des Gebäudes nach 50 Jahren ausgeht, dürfte die Wirklichkeit wohl etwas günstiger aussehen. Allerdings wäre es fahrlässig, weniger als 1% des Gebäudes für Instandhaltung zu kalkulieren. Eine individuelle Betrachtung ist hier sinnvoll, weil die Kosten für eine neue Heizung, ein neues Dach oder neue Fenster sowie andere Reparaturen von der Ausstattung des Gebäudes abhängen.
Bei den Zinserträgen für den Eigenkapitalanteil ist die Wahl des Zinssatzes schwer zu entscheiden. Hier ist am besten die Rendite anzusetzen, welche der Käufer in der Vergangenheit als Investor angesetzt hat. Sollte er einen großen Teil seines Vermögens eben für den Immobilienkauf auf Tagesgeld-Konten liquide liegen gehabt haben, so verzerrt dies eventuell die Rendite nach unten und muss aus dem Vermögensrendite herausgerechnet werden. Jemand mit einer ordentlichen Rendite im Bereich 10% wird bei der Kalkulation der Opportunitätskosten schnell zu Ergebnis kommen, dass das Eigenkapital unglaublich teuer ist bei diesem Zinssatz. Die Anlagepräferenz des Käufers entscheidet damit, ob sich der Kauf lohnt.
Beurteilung
Das wichtigste ist, die Rechnung nicht zu den eigenen Gunsten zu schönen. Die Rechnung sollte so realistisch wie möglich durchgeführt werden. Wenn dann das Ergebnis feststeht, kannst Du entscheiden, ob der Vorteil, im eigenen Haus zu wohnen, eine etwaige höhere Liquiditätsbelastung wettmacht. Wer die Rechnung exakt machen möchte, kann die zusätzlich aufgewendete Liquidität noch fiktiv anlegen und zum Zeitpunkt der vollständigen Tilgung des Darlehens den Kapitalbetrag errechnen. Dieser wäre eigentlich mit dem Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt zu vergleichen, jedoch ist die Wertschätzung einer Immobilie über eine längeren Zeitraum ein ähnliches Glücksspiel wie die Prognose von Aktienkursen über die gleiche Laufzeit.
Aus bilanzieller Sicht des gesamten Vermögens sieht die Sache noch bedenklicher aus. Nehmen wir an es ist geplant, ein Haus für 350.000 € zu kaufen und dafür stehen 100.000 € an Eigenkapital zur Verfügung. Das Eigenkapital wirft aktuell durch einen Aktienanteil in Höhe von 25% eine Rendite von 2,0% ab. Nach dem Kauf sind die Kosten durch die Nebenkosten von 35.000 € auf 385.000 € gestiegen und zusätzlich zu einem aufgenommenen Kredit von 300.000 € zu 2,5% mussten noch 85.000 € Eigenkapital verwendet werden, so dass noch 15.000 € liquide verfügbar sind, die auf dem Tagesgeldkonto 0,5% abwerfen.
Die Wertentwicklung der Immobilie ist langfristig 0,5%, weil nur das Grundstück im Wert steigt und die Immobilie an Wert verliert, kurzfristig kann dieser Wert jedoch deutlich höher oder niedriger liegen. Eine ebensolche Rendite wird auch für die Liquidität erzielt. Gleichzeitig müssen jedoch 2,5% Zinsen auf den Kredit bezahlt werden, so dass die Gesamtrendite negativ ist. Aus der Wertentwicklung des Hauses und der Liquidität von 365.000 € ergibt sich ein Betrag von 1.825 €, dem jedoch Kreditzinsen von 7.500 € gegenüberstehen, so dass im Ergebnis ein Fehlbetrag von 5.625 € jährlich aufläuft. Dem gegenübergestellt werden kann die eingesparte Miete, bei der Du jedoch nichts schönrechnen darfst. Deshalb kannst Du gleichwertig von reduzierten Lebenshaltungskosten ausgehen.
Exakt ist also nicht nur das Vermögen von 100.000 € durch die Nebenkosten auf 65.000 € gefallen, die Rendite des Vermögens ist außerdem von +2,0% auf -8,7% gesunken. Die positive Nachricht dabei ist wenigstens, dass mit jedem €, der zur Tilgung eingesetzt wird, die Rendite steigt. Allerdings führt dies bei vollständiger Rückzahlung des Kredits auch nur auf eine Rendite von 0,5%. Insgesamt ist damit der Immobilienerwerb auf Kredit zur Selbstnutzung wirtschaftlich nicht zu empfehlen, weil er deutlich mehr kostet, als auf den ersten Blick sichtbar wird, zumindest solange die Kreditzinsen noch über der Wertentwicklung der Immobilie liegen. Die eingesparte Miete im Zusammenhang mit den Instandhaltungskosten und dem Verwaltungsaufwand kann dieses Bild noch verändern, jedoch wird diese Kalkulation subjektiv. Glücklicherweise gibt es dafür die Vermögensbilanz, mit der solche Szenarien durchgespielt werden können und welche die Wirklichkeit mit Deutlichkeit hervortreten lassen.
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