Im Gegensatz zu eigengenutzten Immobilien handelt es sich bei fremdgenutzten Immobilien um reine Kapitalanlagen. Aus diesem Grund sollte die Rendite die ausschlaggebende Rolle spielen, selbst wenn viele nur von Steuerspar-Modellen sprechen. Steuern zu sparen schafft vielleicht ein gutes Gefühl, jedoch ist allein die Rendite nach Steuern entscheidend. Und die Schwierigkeit der Renditeberechnung sollte nicht davon abhalten, die Investition zu prüfen.
Dafür sind jedoch alle Zahlungen und sämtliche Rückflüsse zu berücksichtigen, begonnen beim Eigenkapital zum Kaufzeitpunkt bis zum vollständigen Rückfluss nach dem Verkauf. In der Zwischenzeit ist eine Rendite nur schwer zu berechnen, weil der Wert nicht eindeutig ermittelbar ist. Nur in wenigen Fällen, in denen wirklich eine vergleichbare Immobilie mit nahezu gleicher Lage, Größe, Ausstattung und Zustand vorhanden ist, kann deren Verkaufspreis berechtigt zu Grunde gelegt werden. Ansonsten besteht immer die Gefahr, sich reich oder arm zu rechnen, die Rendite also zumindest so stark zu beeinflussen, dass die Aussage schwindet.
Es ist dann eher mit einer Schätzung zu vergleichen, deren Ergebnis aufgrund des großen Hebels des Immobilienwertes mehr oder weniger verzerrt sein kann. Denn ebenso wie Aktienkurse unterliegen auch Immobilienwerte einer Schwankung, welche nur eben nicht so kurzfristig, sondern in deutlich längeren Zeitabschnitten erfolgt. Aber nur anzunehmen, weil in der Zeitung von einer Steigerung der Immobilienpreise in einer Stadt um 15% zum Vorjahr zu lesen war, dass die eigene Immobilie ebenso im Wert gestiegen ist, könnte zu einem falschen Ergebnis der Rendite führen.
Die reine Wertentwicklung einer Immobilie muss jedoch sehr differenziert betrachtet werden und hängt beträchtlich von der Art der Immobilie ab. Denn zunächst ist beim Immobilienkauf eine Trennung zwischen dem Grundstück und dem darauf gebauten Objekt vorzunehmen. Dies ist schon daran zu erkennen, dass mit dem Kauf eine Eintragung ins Grundbuch zum Grundstück erfolgt, nicht zu dem eventuell auf dem Grundstück stehenden Objektes.
Auf kurze Sicht wird diese Unterscheidung zu keinen großartigen Verwerfungen führen, weil sowohl die Abnutzung der Immobilie als auch die Wertsteigerung des Grundstücks sehr langsam erfolgen. Dennoch entwickeln sich beide entgegengesetzt, weil der Wert des Grundstücks in Ballungszentren oder in der Nähe tendenziell steigt, während die Objekte darauf einem Werteverfall unterliegen. Nach längeren Zeitabschnitten werden sich damit Immobilien umso besser entwickeln, je größer der Anteil des Grundstücks am Gesamtwert ist. Umso mehr als die Instandhaltung zwar einiges ausgleichen kann, nicht aber grundsätzliche Dinge wie beispielsweise den Schnitt einer Wohnung, der aber nach 50 Jahren schlicht aus der Mode gekommen sein kann.
Der Eigenkapitalanteil bestimmt wesentlich die Rendite
Gerade bei einer fremdgenutzten Immobilie ist der Werterhalt der Investition von entscheidender Bedeutung. Denn mit sinkendem Wert ist auch die Miete und damit die Rendite der Immobilie in Gefahr. Darauf soll im Folgenden jedoch nicht eingegangen werden, denn es empfiehlt sich in jedem Fall, sich ein detailliertes Bild zu machen. Grundsätzlich ist zu bedenken, dass die Nebenkosten des Erwerbes unweigerlich verloren und durch die Investition erst wieder verdient werden müssen, bevor die Rendite positiv werden kann. Diese Nebenkosten müssen auf die geplante Investitionsdauer umgelegt werden.
Der richtige Eigenkapitalanteil ist ebenso einfach zu bestimmen wie bei einer eigengenutzten Immobilie. Eigenkapital könnte angelegt werden, die dafür erhaltenen Zinsen müssen jedoch versteuert werden. Im Gegensatz dazu können die Zinsen für Darlehen bei der Steuer geltend gemacht werden, sofern eine Absicht zur Gewinnerzielung besteht. Bei Einbringung des Eigenkapitals in die Investition in die Immobilie stellt dieses die Basis zur Berechnung der Eigenkapitalrendite dar.
Wenn Eigenkapital zur Verfügung steht, welches nicht investiert werden muss, aber kann, kann die Rendite noch weiter optimiert werden. Die Frage ist demnach, ob der Zins für die Anlage des Eigenkapitals nach Steuern über oder unter dem Zins nach Steuern für das Darlehen liegt. Liegt er darüber, lohnt es sich, das Darlehen aufzunehmen, das eigene Kapital anzulegen und an der Zinsdifferenz zu verdienen. Andernfalls ist es günstiger, das eigene Kapital in die Immobilie zu stecken und auf das Darlehen zu verzichten.
Hier ist zu beachten, dass die Rendite jeglicher möglichen Investition bei der Anlage als Vergleich herangezogen werden kann. Im Prinzip könnte eine weitere Investition in eine andere Immobilie besser geeignet sein, beispielsweise eine Anlage in Aktien oder in Bundesanleihen, wobei jedoch das Risiko zu beachten ist. Denn die Rückzahlung eines Darlehens aus freien Mitteln entspricht praktisch einer risikolosen Geldanlage, wobei dieser Effekt nach Steuern allerdings geringer ausfallen kann, als gedacht.
Der laufende Geldfluss ist wichtig
Laufende Kosten fallen für die Verwaltung der Immobilie, deren Instandhaltung sowie für ein eventuelles Darlehen in Form von Zins und Tilgung an. Demgegenüber steht der Ertrag der Kaltmiete, der zusammen mit der Wertsteigerung im Verhältnis zum Eigenkapital die Rendite der Investition bestimmt. Ein gewisses Risiko resultiert aus einem eventuellen Zahlungsausfall der Miete, beispielsweise durch Mieterwechsel oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Zur Sicherheit sollten nicht 12 volle Monatsmieten in die Berechnung einfließen, sondern ein Sicherheitsabschlag einkalkuliert werden. Dieser kann je nach persönlicher Einschätzung 5% oder 10% betragen, mit der Bedeutung, dass entweder eine von 20 oder eine von 10 Mietzahlungen ausfällt.
Gerade in den letzten Jahrzehnten des letzten Jahrhunderts und in den letzten Jahren gab es deutliche Wertsteigerungen für Immobilien, so dass sich diese Investitionen allein dadurch deutlich gerechnet haben. Dies kann in der nahen Zukunft noch der Fall sein, irgendwann wird es jedoch entweder zu sinkenden oder längere Zeit stagnierenden Immobilienpreisen kommen. Ist dies nicht der Fall sollte dem Geldfluss eine große Beachtung geschenkt werden, weil stetige Einnahmen deutlich einfacher zu ertragen sind als stetige Ausgaben, zu denen noch unregelmäßig die Instandhaltung dazukommt.
An den Kosten für die Instandhaltung kann der Staat über die Abschreibung beteiligt werden. Bei einer linearen Abschreibung mit 2% pro Jahr über 50 Jahre geht der Staat der vom vollständigen Wertverlust aus, allerdings nur des Gebäudes und nicht des Grundstücks. Hier ergeben sich Renditemöglichkeiten, wenn die tatsächlichen Instandhaltungskosten darunter liegen. Oder, anders ausgedrückt, die Immobilie nach 50 Jahren ohne Instandhaltung immer noch über einen Restwert verfügt. Dieser muss jedoch so groß sein, dass noch ein Mieter bereit ist, eine Miete zu zahlen.
Die Beurteilung ist situativ vorzunehmen, pauschale Antworten gibt es nicht
Die endgültige Beurteilung einer fremdgenutzten Immobilie kann nicht pauschal getroffen werden. Hier haben die einzelnen Parameter einen so großen Einfluss, dass jeder einzelne die Rendite in einen akzeptablen Bereich hinein oder aus diesem heraus führen kann. Das fängt bereits beim Kauf an, denn eine deutlich unter Wert gekaufte Immobilie ist schon fast sicher ein gutes Investment, sei es nur durch den Verkauf zum fairen Wert.
Jedoch sollte auf jeden Fall die Entwicklung des Kapitaleinsatzes in der Immobilie mit einer Rendite versehen werden, um die Investition zu beurteilen. Dazu ist die Immobilie einfach zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt zu einem erwarteten Wert zu verkaufen, so dass die Rendite bestimmt werden kann. Allerdings darf diesem eben kein Wunschdenken zugrunde liegen, weshalb ich maximal einen Werterhalt ohne Steigerung ansetzen würde.
Zuletzt sollte noch das Risiko der Anlage beurteilt werden. Dies betrifft die Eintrittswahrscheinlichkeit aller Parameter angefangen beim Wiederverkaufswert und endend bei der Häufigkeit der Mietausfälle. Es ist mir durchaus bewusst, dass hier nicht alle Eventualitäten berücksichtigt werden können, aber es soll bereits vorgekommen sein, dass eine neue Startbahn eines Flughafens oder eine neue Schnellstraße den Wert eines Grundstücks und der darauf stehenden Immobilie stark gesenkt haben.
Dieses Verhältnis aus Chancen und Risiken sollte mit dem Verhältnis anderer Investitionen verglichen werden. Danach ist die Entscheidung wahrscheinlich sehr einfach zu treffen. Interessant ist es natürlich, dass bei einer Investition mit wenig oder keinem Eigenkapital sogar Vermögen aus dem Nichts beziehungsweise immer noch enorme Renditen zu erwirtschaften sind. Das Risiko sollte in diesen Fällen jedoch umso genauer beleuchtet werden, um nicht am Ende eine böse Überraschung zu erleben.
Wenn man sich im Steuerrecht nicht ausreichend auskennt, ist es sicherlich keine schlechte Investition, einen Steuerberater zu konsultieren, um den Einfluss der Steuer exakt berücksichtigen. Besonders aus dem Grund, dass sich die steuerliche Situation alleine durch Rückzahlung des Darlehens verändert und von Deiner allgemeinen Einkommenssituation abhängt.
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