Der häufigste Rat bei der Aufteilung des Vermögens ist möglichst breit zu diversifizieren, also umgangssprachlich keinesfalls alle Eier in einen Korb zu legen. Dies ist natürlich leicht gesagt, allerdings ist die Umsetzung schon bedeutend schwerer. Und vor allen Dingen sollte die Umsetzung unbedingt von der Höhe der Vermögensbilanz abhängig gemacht werden, damit die Kosten der Diversifikation nicht den Nutzen bei weitem übersteigen.
In diesem Zusammenhang bieten sich Immobilien prinzipiell als Anlage an, weil es sich dabei zum einen um Sachwerte handelt und diese zum anderen nicht so stark mit anderen Anlageklassen korrelieren. Letztere Aussage ist mit gewisser Vorsicht zu genießen, weil steigende Vermögenswerte in Aktien sehr wohl mit steigenden Immobilienpreisen einhergehen können, jedoch ist die Fristigkeit unterschiedlich. Während Aktien täglich deutlich schwanken können, vollziehen sich diese Veränderung am Immobilienmarkt nur mit großer Verzögerung und viel langsamer, weil die Transaktionszahl deutlich geringer ist.
Damit können wir uns nun dem Anteil widmen, den Immobilien in der Vermögensbilanz einnehmen sollten. Üblicherweise werden Quoten von 20%-50% genannt, dies ist jedoch bereits in gewissem Maße diskussionswürdig, weil selten klar ergänzt wird, auf welche Immobilien es sich bezieht. Außerdem kommt es stark auf die Höhe des Vermögens an und wie es aufgebaut wurde. Meiner Ansicht nach sollte deutlich zunächst unterschieden werden, welche Ziele mit der Beimischung einer Immobilie verfolgt werden und anschließend, wie dies mit einer Form der Investition in Immobilien erreicht wird. Bei der Betrachtung der Rendite der Investition ergibt sich zwangsläufig ein Korridor, innerhalb dessen ein Anteil an der Vermögensbilanz dann zu vertreten ist.
Im Wesentlichen ist auch hinsichtlich des Anteils am Vermögen zwischen der Selbstnutzung und der Fremdnutzung zu unterscheiden. Während aus Sicht der Wirtschaftlichkeit beide Aspekte jeweils nur unterschiedlich zu bewerten und anschließend zu vergleichen sind, haben die Anlageformen grundsätzliche Unterschiede in Bezug auf den Anteil am Vermögen. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um folgende:
- Anlage mittels Investmentprodukten
- Direktanlage in Immobilien
Der erste Fall eignet sich gut für die Beimischung und kannst Du in verschiedene Immobilientypen investieren, beispielsweise Privat- oder Gewerbeimmobilien, ohne dass auf die Unterschiede an dieser Stelle näher eingegangen werden soll. Zum einen, weil das Risiko durch die Verteilung auf mehrere Immobilien hinsichtlich Lage und Leerstand gesenkt wird und zum anderen die Höhe der Investition in Bezug auf das eigene Vermögen abgestimmt werden kann. Dabei ist dennoch zu berücksichtigen, dass der Anlagezeitraum trotzdem einer Immobilienanlage entsprechen sollte, also in Jahren und besser noch eher Jahrzehnten als in Monaten.
Die Direktinvestition im zweiten Fall hat in der Regel einen sehr großen Anteil am Vermögen zur Folge, sofern Du nicht bereits reich bist. Bei einer Gewerbeimmobilie sogar noch höher, weil diese in der Regel deutlich größer als eine Privatimmobilie ist. Bezahlst Du den Kaufpreis komplett in Bar aus Deinem Vermögen, so liegt der Anteil irgendwo zwischen 0% und 100%, je nachdem, wie viel Vermögen eben zusätzlich noch vorhanden ist.
Interessant wird der Anteil am Vermögen, wenn Fremdkapital eingesetzt wird. Bei einer 100%-Finanzierung, bei der das gesamte Eigenkapital für die Nebenkosten aufgewendet wird, können am Ende deutlich mehr als 100% des Vermögens in Immobilien angelegt sein. Selbst bei einer 60%-Finanzierung, wenn also die Nebenkosten bezahlt werden konnten und noch circa 40% Eigenkapital für den Kauf vorhanden war, sind anschließend ungefähr 250% des Vermögens in Immobilien investiert, sofern kein weiteres Vermögen vorhanden ist. Eine Veränderung des Immobilienwertes um 10% hätte in diesem Fall eine Vermögensänderung von 25% zu Folge.
Das Risiko auf die Vermögensbilanz ist nicht zu unterschätzen
Verändert sich nun die Lage, durch einen Neubau, eine neue Straße, einer Flughafenerweiterung oder Wertveränderungen aufgrund demographischer Veränderungen, so hat dies einen enormen Einfluss auf das Vermögen. Alle Einflussfaktoren können sowohl positiv als auch negativ sein, weil beispielsweise eine neue Straße eine verbesserte Anbindung oder eine zusätzliche Lärmbelästigung darstellen kann. In diesem Fall könnte daher keine Rede mehr von einer Beimischung von Immobilien im Vermögen die Rede sein, sondern viel eher von einem Klumpenrisiko, dass es zu vermeiden gilt.
Im Falle der Fremdvermietung kommt außerdem noch das Leerstandsrisiko hinzu, welches eventuell weitere Kosten bei der Neuvermietung nach sich ziehen kann. Sich ungeplant ergebender Renovierungs- oder Modernisierungsbedarf, vielleicht sogar wegen Änderung gesetzlicher Bestimmungen, kann finanzielle Konsequenzen zur Folge haben, welche die komplette Vermögensbilanz auf den Kopf stellen.
So sinnvoll eine Investition in Sachwerte und im konkreten Fall in Immobilien auch sein mag, aufgrund des notwendigen Volumens und handelt es sich in der Regel nicht um eine Beimischung sondern vielmehr um eine substantielle Vermögensumschichtung. Sofern diese darüber hinaus mit Krediten finanziert wird ergibt sich ein bedeutender Hebel auf die Veränderung des Vermögens, welcher schon deutliche Züge von Spekulation tragen kann. Andererseits kann es ebenso eine willkommene Diversifizierung sein, welche das Risiko senkt und zur Stabilität beiträgt. Im Falle der Fremdvermietung müssen Steuer und Risiko gründlich betrachtet werden, bei Eigennutzung wird sicherlich die persönliche Situation den Ausschlag geben, eine solche Situation zu tätigen.
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