Es ist eine oft geführte Diskussion, ob sich eine Investition in Immobilien lohnt oder nicht. Die Frage lässt sich meines Erachtens klar beantworten, jedoch nicht pauschal, sondern nur in der Betrachtung des Einzelfalls. Dies führt dazu, dass es verschiedene Ergebnisse für verschiedene Immobilien geben muss. Aber selbst für ein und dieselbe Immobilie kann es sein, dass 2 Parteien zu einem unterschiedlichen Ergebnis kommen, einfach weil sie verschiedene Parameter anders wählen. Nun der Reihe nach.
Anhand des Kaufs eines fremdvermieteten Mehrfamilienhauses möchte ich im Folgenden darstellen, unter welchen Bedingungen dieses zum Aufbau eines Vermögens führen kann. Für eine selbstgenutzte Immobilie funktioniert dies im Prinzip auch, allerdings sind die steuerlichen Parameter anders und die gesparte Miete ist schwieriger zu bestimmen. Der Geldfluss ist ebenfalls ein anderer, weil Du Dir die Miete gedanklich selbst überweist. Deshalb ist der hier betrachtete Fall einfacher.
Unter der Annahme einer Mietrendite von 3% stellt sich die Frage, warum es überhaupt möglich sein sollte, damit ein Vermögen aufzubauen. Zumal zusätzlich die Schwierigkeit besteht, überhaupt nicht in kleinen monatlichen Anteilen eine eigene Immobilie zu erwerben. Die Möglichkeit in offene Immobilienfonds zu gehen soll an dieser Stelle außen vor gelassen werden, weil es sich in diesem Fall wieder um einen normalen Sparplan mit einer jährlichen Rendite handelt. Außerdem ist der Fall anders gelagert, weil genau der im Titel erwähnte Kredit dabei nicht zum Tragen kommt.
Die Immobilie muss zunächst vollständig erworben werden, selbst wenn Du sie mit einem Kredit erwirbst und diesen anschließend in kleinen monatlichen Raten tilgst. In unserem Beispiel soll diese 1 Mio. € kosten. Scheint Dir diese Zahl zu hoch so kannst Du diese und alle folgenden auch durch 10 teilen, dann reden wir eben nicht mehr über ein Mehrfamilienhaus, sondern eher über eine Eigentumswohnung in einer kleineren Stadt. (Ein besseres Beispiel für Denken Sie groß! von David J. Schwartz gibt es eigentlich nicht, denn Du kannst jeden Betrag nehmen, vom Hochaus für 1 Mrd. € bis zu einer Studentenbude für 50.000 €.)
Einfach ein bisschen rechnen offenbart den Rendite-Kick
Kaufst Du für den Betrag von 1 Mio. € eine Immobilie, so fallen zunächst Nebenkosten in Höhe von ungefähr 10% an, so dass eigentlich 1,1 Mio. € Kapital benötigt werden. Die Nebenkosten sind direkt verloren, weil der Wert der Immobilie nur 1 Mio. € beträgt. Beim Kauf an sich fallen zunächst also 9,1% Nebenkosten auf den Gesamtbetrag an, die Mietrendite reduziert sich damit auf 2,7% und es dauert entsprechend circa 4 Jahre, bevor überhaupt der erste Gewinn verbucht werden kann.
Der Spaß beginnt allerdings, wenn die Rendite mit weniger Eigenkapital und einem Kredit erworben wird. Beträgt das Eigenkapital 250.000 €, so werden zwar direkt 40% davon durch die Nebenkosten aufgebraucht, allerdings vervierfacht sich die Mietrendite, weil 3% auf 1 Mio. € auf das Eigenkapital von 250.000 € gerechnet eben 12% sind. Allerdings benötigst Du dann zusätzlich einen Kredit in Höhe von 850.000 €, für den Zinsen zu bezahlen sind. Mit Kreditzinsen von 1,5% und einer Tilgung von 2% dauert es nun zwar ungefähr 7 Jahre, bevor die Nebenkosten wieder verdient sind, allerdings ist anschließend die Rendite dauerhaft höher.
Der wirkliche Vergleich müsste das Eigenkapital betreffen, also müsste jemand mit 1,1 Mio. € ein größeres Haus kaufen, um genau zu sein 4,4-Mal so groß. Dann entspräche dies ebenfalls wieder der gleichen jährlichen Rendite, der Kredit betrüge dann aber eben gleich mal 3,4 Mio. €. In beiden Fälle gehe ich davon aus, dass die Immobilie nach einem gewissen Zeitraum wieder für den gleichen Wert verkauft wird, also keinerlei zusätzlich Renditen über die Wertsteigerung erzielt werden.
Es birgt eine gewisse Gefahr, einen Kredit über 850.000 € einfach nicht zu tilgen, denn irgendwann ist die Zinsbindung vorbei. Wenn Du dann die Immobilie verkaufst und tilgst hast Du in der Zwischenzeit eine ordentliche Rendite erzielt, die abzüglich der Nebenkosten auf 10 Jahre verteilt immer noch 8% und auf 20 Jahre verteilt sogar 10% beträgt. Welche Variante auch gewählt wird, die Rendite ist schon eher dazu geeignet ein Vermögen aufzubauen, den in letzterem Fall folgen aus 250.000 € Eigenkapital jährliche Auszahlungen von 25.000 €, über 20 Jahre immerhin 500.000 €.
Die Rendite ist aber nicht konstant und vor allem nicht ohne Risiko
Für diejenigen, die nicht unbedingt verkaufen wollen, bietet es sich an, den Kredit langsam aber sicher zum angegebenen Satz von 2,0% zu tilgen. Dies führt jedoch dazu, dass das eingesetzte Eigenkapital fortlaufend steigt und dessen Rendite in der Folge sinkt. Ist der Kredit vollständig getilgt, beträgt diese von ursprünglich 12% nur noch die angegebenen 3%. Bei einem Kreditzins von 1,5% und einer Tilgung von 2% dauert dies jedoch knapp 40 Jahre. Solange der Kreditzins unter der Mietrendite liegt, hilft Dir der Hebel, ansonsten solltest Du schleunigst reagieren.
Als Fazit lässt sich feststellen, dass der Einsatz eines Kredit maßgeblichen Einfluss auf die Rendite hat. Am besten wäre es, überhaupt kein Eigenkapital einzusetzen, aber es muss erst einmal eine Bank bereit sein, dies zu akzeptieren. Hier hängt es wiederum zunächst von der Werteinschätzung der Immobilie durch die Bank ab, wieviel Spielraum Du hast, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag zu ihren Gunsten kalkulieren wird. Wenn Dein Einkommen nicht einiges ausgleichen kann solltest Du schon alleine aus diesem Grund nicht zu viel bezahlen. Es ist wie immer leicht im Nachhinein festzustellen, dass sich vor 10 bis 20 Jahren jede Immobilie gelohnt hätte, weil die Preis aktuell sehr hoch sind. Aber dies kann durchaus auch in die andere Richtung laufen, dann werden alle mit zu viel Risiko eventuell Probleme bekommen.
(Als Ergänzung möchte ich darauf hinweisen, dass mir durchaus bewusst ist, dass ich beispielsweise die Kosten für Instandhaltung und die Inflation nicht mit einbezogen habe. Unter der Annahme, dass eine gewisse Inflation den Wert und die Mietrendite steigert und dies die Instandhaltung kompensiert, sollte dies die Ergebnisse aber nicht wesentlich verändern. Jede Immobilie muss sauber mit einer eigenen Einschätzung dazu betrachtet werden, zumal die Unterschiede nach Lage und Baujahr beträchtlich sein können.)
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