Ein Haus ist vermutlich eines der teuersten Gegenstände, welche sich der Durchschnittsbürger im Laufe seines Lebens zulegt, wenn überhaupt. Egal wie teuer das Haus ist, beim Kauf fallen zusätzlich Nebenkosten an. Im Detail sind dies die Grunderwerbssteuer von ungefähr 5%, hängt vom Bundesland ab, die Notarkosten sowie sonstige Gebühren von circa 2% und eventuell Maklergebühren in Höhe von 5% zuzüglich Mehrwertsteuer. Es kommen damit rund 10% Nebenkosten durchschnittlich zusammen, die Du als Verlust verbuchen musst, selbst wenn Du das Haus am gleichen Tag für den gleichen Wert wieder verkaufst.
Dies erleichtert die Entscheidung vermutlich nicht gravierend, zumal sich ein Haus in den wenigsten Fällen an einen Tag verkaufen lässt. Außerdem verändert sich die Situation, falls Du das Haus mit einem Kredit kaufst. In diesem Fall muss nämlich der Kredit ebenfalls gekündigt werden, was in den meisten Fällen Gebühren der Bank auslösen wird. Selbst wenn das Haus also 350.000 € kostet, entscheidend sind die Transaktionskosten von 35.000 € bei angenommenen 10%, die Dich diese Entscheidung auf jeden Fall kostet, wenn Du sie revidieren möchtest. Ganz abgesehen von dem Risiko, wieder den gleichen Verkaufspreis erzielen zu können.
In der Bilanz werden die Transaktionskosten sofort sichtbar, weil Du das entsprechende Vermögen in Liquidität gegen einen Vermögensgegenstand tauscht und diesem nicht sein Anschaffungswert sondern sein Wiederverkaufswert zuzuweisen ist. Wird das Haus beispielsweise für 350.000 € mit Nebenkosten in Höhe von 35.000 € gekauft, so entspricht der Verkaufswert des Hauses genau 350.000 €. Es fließen also aus der Liquidität 385.000 € ab und es kommen bei Immobilien 350.000 € Wert an, dies entspricht einem Vermögensverlust von 35.000 €. Wie sagt sich sehr schön, Preis ist was Du beszahlst, Wert ist was Du bekommst.
Sind die 385.000 € nicht in Bar vorhanden, so fließt nichts oder ein Teil davon in bar ab, für den übrig bleibenden Betrag muss ein Kredit aufgenommen werden. Sind zum Beispiel 110.000 € in bar vorhanden von denen 10.000 € als Puffer verbleiben sollen, so reduzieren sich diese um 100.000 € und für den Rest taucht die Kreditposition 285.000 € neu auf. Besteht der Kreditgeber auf der Eintragung einer Grundschuld kommen für Notar und Grundbuchamt zusätzlich ungefähr 1% an Kosten hinzu, der Vermögensverlust weitert sich demnach durch den Kredit um weitere 2.850 € aus.
Das Budget verändert sich ebenfalls mit dem Hauskauf. Je nachdem wieviel Liquidität Du aus Deinem Vermögen verwendest reduzieren sich Deine Einnahmen aus Zinsen oder Dividenden, die Du damit erzielt hast. Für den Unterhalt des Hauses fallen im Gegensatz Kosten an, die Deine Ausgaben erhöhen. Bei Einsatz eines Kredites kommen zusätzlich Ausgaben für Zins und Tilgung hinzu, wobei die Tilgung aus Sicht der Bilanz wieder nur eine Verschiebung ist. Die Liquidität wird um die Tilgungsrate reduziert, der Kredit jedoch in gleichem Maße, so dass die reine Tilgung einen Ansparvorgang in die Immobilie darstellt.
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