Nutzen einer Kreditfinanzierung kann exakt ermittelt werden
In vielen Fällen beschränken sich die Gedanken zu Kreditfinanzierung für Selbstnutzer von Immobilien darauf, überhaupt einen günstigen Kredit zu bekommen, weil nicht genügend Liquidität vorhanden ist, um darauf zu verzichten. Dies mag durchaus ein Punkt sein, den es zu betrachten gilt, für die Wirtschaftlichkeit ist dies jedoch zu vernachlässigen. Hier kommt es nur darauf an, wie sich die Rendite der Immobilie im Verhältnis zu dem Zins des Kredites verhält, so wie es jeder Investor betrachten sollte.
Liegt die Rendite einer Immobilie über dem Zins für die Finanzierung, so lässt sich mit dem Einsatz von Krediten die Rendite steigern, andernfalls sinkt die Rendite. Dies ist leicht nachvollziehbar, denn im Prinzip passiert nichts anderes, als dass Du geliehenes Geld anlegst. Leihst Du Dir Geld zu 2% und legst es für nur 1% an, so zahlst Du 1% und damit ist die Rendite auf diesen Teil Deiner Investition negativ. So kann die Rendite von positiv durch den Einsatz von Krediten negativ werden, so dass eine Investition unwirtschaftlich wird. Anders herum, Geld für 2% geliehen und für 3% angelegt, bekämst Du 1% für Geld, welches Dir gar nicht gehört. Davon kann niemand genug haben.
Interessant ist die Betrachtung dieser Renditeveränderung unter dem Gesichtspunkt des Eigenkapitaleinsatzes. Denn unter Berücksichtigung des Fremdkapitals, des Kredites, wird die Rendite gehebelt, so dass diese mit sinkendem Eigenkapital über alle Maßen steigen kann. Damit kann einerseits aus dem Nichts Vermögen erschaffen werden, andererseits kann jedoch auch Vermögen vernichtet werden, wenn die Rahmenbedingungen eben nicht stimmen.
Es ist sehr leicht, die Wirkung eines Kredites durch seinen Zins zu bestimmen, sofern die Rendite der Immobilie bekannt ist. Die Bestimmung derselben hängt jedoch stark davon ab, ob es sich um Selbstnutzung oder Investition handelt, weshalb die Betrachtung getrennt durchgeführt werden muss. Weiterhin ist die Wertveränderung der Immobilie in der Zukunft ebenfalls von großer Bedeutung, weil sie einen großen Einfluss auf die Rendite und damit wiederum auf den Nutzen eines Kredites hat.
Wertsteigerung hängt deutlich mit dem Grundstücksanteil zusammen
Die Rendite einer Immobilie hängt von den Zahlungsströmen ab, welche durch sie ausgelöst werden, begonnen mit der Kaufpreiszahlung. Bei einer Investition sind das üblicherweise wesentlich mehr als bei der Selbstnutzung, weil zusätzlich Steuern auf Einnahmen anfallen und bei Ausgaben zurückerstattet werden. Allerdings sind diese, wenn auch mit gewissem zeitlichen Versatz, sichtbar und müssen nur berücksichtigt werden, während bei der Selbstnutzung auch virtuelle Zahlungsströme beachtet werden müssen, beispielsweise die eingesparte Miete, oder die Abgrenzung der Lebenshaltungskosten, welche rein privat nicht immer offensichtlich ist.
Doch der größte Hebel ist letztlich die Einschätzung der Wertentwicklung der Immobilie zum Ende der geplanten Nutzungsdauer. Eine Wertsteigerung von 30% über eine 20-jährige Nutzungsdauer erhöht die Rendite um 1,5% pro Jahr. Jedoch ist die Einschätzung dieser Wertsteigerung über einen langen Zeitraum in die Zukunft nicht leicht, besonders weil die Zyklen der Immobilienpreise selbst von Profis nicht vorhergesagt werden können.
Dennoch muss es uns gelingen, die Vorhersage dieser Wertentwicklung möglichst präzise vorzunehmen und keinesfalls zu sehr zu vereinfachen. Eine Fehleinschätzung könnte gravierende finanzielle Konsequenzen haben und daher müssen Ansätze gefunden werden, den Korridor zu verengen. Der Schlüssel dazu ist neben fundierten Daten zur Lage und zur Wertentwicklung von Objekten und Grundstückspreisen in der Vergangenheit die Bestimmung des Grundstücksanteils der Immobilie.
Dies hängt damit zusammen, dass sich die Wertentwicklung des Hauses fundamental von der des Grundstücks unterscheidet. Ein Haus ist schlicht und einfach ein Konsumgut, welches jedes Jahr an Wert verliert, sofern nicht durch eine Investition der Wert wieder gesteigert wird. Bei einem Grundstück dagegen steigt der Wert üblicherweise mehr oder weniger gleichmäßig an und kann über die Bodenrichtwerte einfach nachvollzogen werden. Besonderheiten können den Wert jedoch beeinträchtigen, beispielsweise der Bau der Startbahn eines Flughafens, oder gesteigern, zum Beispiel durch die Errichtung eines attraktiven Einkaufszentrums oder des Anschlusses eines Erholungsgebiets in der Nähe.
Daraus ergeben sich die Zusammenhänge der gesamten Wertentwicklung einer Immobilie im Verhältnis des Grundstücksanteils wie folgt: Ist der Anteil aufgrund eines hohen Wertes der Hauses oder der Wohnung gering, wird die Wertentwicklung schlechter sein als umgekehrt. Ersteres trifft beispielsweise auf eine Eigentumswohnung in einem Hochhaus zu und letzteres auf ein Einfamilienhaus mit einem großen Garten.
Jetzt muss das Puzzle nur noch zusammengebaut werden
Letzteres macht wiederum besonders deutlich, warum der Unterschied zwischen Selbstnutzung und Investition aufgrund der steuerlichen Betrachtung so groß ist. Während die Abnutzung und damit der Wertverfall des Hauses oder der Wohnung bei Selbstnutzung Privatsache ist, kann dieser im Falle einer Investition abgesetzt werden und führt zu einem steuerlichen Rückfluss. Dies heißt aber nicht, dass damit per se jegliche Eigentumswohnung zur Selbstnutzung ungeeignet wäre oder keine gute Rendite erzielen könnte.
Vielmehr müssen in beiden Fällen sämtlich Parameter berücksichtigt werden und es empfiehlt sich eine genaue Berechnung der wirtschaftlichen Kennziffern, beispielsweise der Rendite. Glücklicherweise wirst Du bestimmt wissen, ob Du Geld investieren möchtest oder nach einer Immobilie suchst, in die Du einziehen möchtest. Insofern kannst Du also an dieser Stelle sehr einfach entscheiden, welchen Artikel Du als nächstes lesen willst.
Hier geht es zu Teil 1 des Beitrages: Welche Kriterien bestimmen die Wirtschaftlichkeit einer Investition in Immobilien? (1)
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