Es wird ein Grundstück von 600 qm zu einem Preis von 500.000 € angeboten, voll erschlossen. Zusätzlich werden jedoch Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Makler und Notar fällig, welche rund 67.000 € betragen. Damit beträgt der effektive Preis 567.000 € oder 945 € pro qm. Um festzustellen, ob dies nun viel oder wenig ist, gibt es kaum vergleichbare Maßstäbe, die es sich lohnt anzusetzen. Der Bodenrichtwert, der bei rund 450 € und damit etwas über der Hälfte liegt, ist sicherlich in der aktuellen Situation nicht geeignet, weil er zu träge ist, um den steilen Anstieg der Preise angemessen nachzuvollziehen.
Interessant wäre natürlich, den Preis ins Verhältnis zu aktuellen Preisen bei Neubauten zu setzen, weil das Grundstück letztlich bebaut werden soll. Dies wiederum hat die Schwierigkeit, dass die Kosten für den Bau zu einer gewissen Qualität ermittelt werden müssen. Allerdings können diese auch abgeschätzt werden, in der Hinsicht, dass diese zuzüglich der Grundstückskosten keinesfalls über dem erzielbaren Verkaufspreis pro qm liegen dürfen. Dafür muss der Preis jedoch auf die Wohnfläche umgerechnet werden, weil am Ende der Verkaufspreis pro qm Wohnfläche berechnet wird. Werden also nur 200 qm auf das Grundstück gebaut, muss der dreifache Preis angesetzt werden. Das Grundstück kostet damit bereits 2.835 € pro qm und währe vermutlich zu teuer.
Wer nur 200 qm bauen möchte, muss sich dies also gut überlegen. Eventuell sind die Preise eben doch schon zu hoch gestiegen, was in verdammt kleinen Grundstücken bei Neubauten zu beobachten ist. Teilweise gibt es sogar Reihenhäuser mit mehr Wohnfläche als Grundstück, was sonst eher ein Merkmal für Mehrfamilienhäuser war. Eine Wohnfläche von 300 qm führt zwar immer noch zu einer Verdopplung der qm-Preise auf 1.890 €, aber dennoch deutlich weniger als bei 200 qm. Wer sogar 600 qm baut senkt den Preis zwar auf die berechneten 945 € pro qm, aber wenn er nicht das komplette Grundstück bebauen möchte, muss er mehr Ebenen spricht Stockwerke bauen.
Dies ist klar die Perspektive eines Bauträgers, der wirtschaftlich denken muss, andernfalls wird er keinesfalls erfolgreich sein. Ein solches Haus wirst Du deshalb in der Regel nicht angeboten bekommen, weil es eben keiner für den Verkauf bauen würde. Du kannst es Dir leisten, diese Perspektive nicht einzunehmen, wenn Du entweder genügend Geld hast oder ausreichend kreditwürdig bist. Die Banken sind dafür ein gutes Korrektiv, weil sie in der Regel nur so viel Geld ausleihen, wie sie sicher wieder bekommen.
Dir muss jedoch bewusst sein, welche Konsequenzen dies für Deinen Neubau hat. Wenn Du ihn auf kurze Sicht verkaufen möchtest, so wird dies nur mit einem beträchtlichen Abschlag möglich sein. Diese Situation wird sich mit der Zeit hoffentlich zum Besseren wenden, weil der Wert der neugebauten Immobilie sinkt und der des Grundstücks steigt. Aber im Grunde kann es Dir auch egal sein, denn wenn Du Dir einfach nur Dein Wunschhaus baust und bis an Dein Lebensende darin wohnst. Dann ist die Wirtschaftlichkeit für Dich nebensächlich.
