Kleinere Investitionen in offene Immobilienfonds sind nicht zu vergleichen mit Investitionen in eine eigene Immobilie, wenn diese große Teile des Vermögens darstellen oder sogar noch beliehen sind. Dies resultiert aus verschiedenen Unterschieden, angefangen bei den Transaktionskosten des Kaufs und Verkaufs über den Unterhalt bis hin zu einer unterschiedlichen Risikosituation. Daher vorweg, es gibt verschiedene Wege, der beste oder schlechteste ist jedoch nur im Nachhinein bestimmbar.
Durch den Erwerb einer eigenen Immobilie, unabhängig davon ob diese Selbst- oder Fremdgenutzt werden soll und ob es sich um einer Eigentumswohnung oder eine freistehendes Einfamilienhaus handelt, kann nur langfristig angespart werden, weil die Transaktionskosten hoch sind. Gelingt es jedoch, ein Objekt mit einer attraktiven jährlichen Rendite zu finden, so kann es ein interessanter Weg sein, umso mehr, weil es selbst für Privatpersonen möglich ist, die Rendite mit einem Kredit zu hebeln, in anderen Worten mit einem Faktor zu versehen.
Bedingung ist jedoch, und dies sollte wirklich die erste Prüfung sein, dass zunächst eine gutgelegene Immobilie gefunden wird, bei der die Risiken für Wertminderung aufgrund von Fluglärm, Verkehrsänderungen oder ähnlichem begrenzt sind. Als nächstes muss die Rendite den Vergleich mit liquideren oder risikoärmeren Investitionen standhalten können, am besten so robust, dass Veränderungen in der Lebensplanung nicht alle Zahlen durcheinander wirbeln.
Es geht hier nicht nur um die Geldanlage, sondern konkret um den Ansparvorgang, weshalb ein Teil des Kaufpreises über einen Kredit eingebracht wird. Aus diesem Grund ist es umso wichtiger, dass die Rendite selbst ohne Kredit positiv und über der Kreditrate wäre, denn eine schlechte Investition wird durch einen Kredit nicht besser. Bei den Annahmen, welche der Investition zugrunde liegen sollte daher auch nicht zu positiv kalkuliert werden, damit es keine negativen Überraschungen gibt.
Der Kredithebel ist nur bei eigenen Immobilien einzusetzen
Dennoch verbleibt das allgemeine Risiko, dass sich der Markt verändert, die Bautätigkeit zu- oder abnimmt, die Instandhaltungskosten unterschätzt wurden oder Mängel gefunden werden, die aufwändig und kostenintensiv beseitigt werden müssen. Das spricht gegen den Ansparprozess in nur eine Immobilie und offene Immobilienfonds beheben exakt diesen Schwachpunkt, weil sie in verschiedene Immobilien investieren.
Die Investition in einen solchen Fonds ist preiswert über die Börse möglich und die laufenden Gebühren halten sich ebenfalls in Grenzen. Es besteht sogar die Möglichkeit in Immobilienklassen zu investieren, die höhere Renditen als Privatimmobilien abwerfen, welche aber aufgrund ihrer Preise für einen Erwerb nicht infrage gekommen wären. Der aus meiner Sicht größte Vorteil ist jedoch, dass nur damit eine angemessene Aufteilung des Vermögens auf die verschiedenen Anlageklassen realisiert werden kann.
Im Zuge der Immobilienkrise als Teil der Finanzkrise der letzten Jahre wurde ersichtlich, wie problematisch die Liquidität bei Immobilien sein kann, besonders im Falle einer Fremdfinanzierung. Dies sollte jedem zu denken geben, der große Teile eines kleinen Vermögens in Immobilien anzulegen gedenkt. Zum Ansparen sollten offene Immobilienfonds daher meines Erachtens unbedingt den Vorzug vor Immobilien genießen, sofern nicht die zu erwartende Rendite die Chance des Lebens darstellt, und dann auch nur nach gründlicher Prüfung.
Einfach jeden Monat oder zu beliebigen Zeitpunkten kleine Beträge investieren ist eine sinnvolle Strategie, wenn es um den Aufbau des Vermögens geht. Sollte die Diversifikationsstrategie neben Aktien oder Anleihen Immobilien vorsehen, dann führt kein Weg an offenen Immobilienfonds vorbei, weil nur diese einen vernünftigen Kompromiss zwischen der Anlageklasse und dem Anteil am Gesamtvermögen bei Sparvorgängen darstellen.
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