Häufig wird die Höhe der Tilgung eines Kredites nur stiefmütterlich behandelt. Ist die Entscheidung für eine Bank oder einen Kredit samt Zins gefallen, so wird eben die Tilgung genommen, welche vorgeschlagen ist. Dies kann dazu führen, dass er Kredit zwar regelmäßig bedient werden kann, allerdings sehr lange läuft. Um es gleich vorweg zu nehmen, dies muss nicht schlimm sein, es muss nur in voller Kenntnis der Möglichkeiten geschehen, die damit in Verbindung stehen.
Sofern die Zinsbindung kürzer als die komplette Rückzahlung des Kredites ist, so besteht das Risiko der Anschlussfinanzierung. Dies betrifft nicht nur die Höhe des Kreditzinses für den Anschlussvertrag, sondern sogar die Finanzierung an sich. Denn sind nach 10 Jahren nur 10% des Kredites zurückbezahlt, der Wert der Immobilie ist aber um 30% gefallen, so könnte die Bank den Kredit ebenso verweigern und weitere Sicherheiten anfordern, weil ihr ein höherer Zins nicht ausreicht.
Wer sich stattdessen mit der Tilgung beschäftigt, der kann den Tilgungssatz nach verschiedenen Ansatzpunkten wählen. Einerseits nach der Rate, welche anschließend monatlich zu bezahlen ist, oder andererseits nach der Tilgungsdauer des Kredites. In ersterem Fall kann diese monatliche Rate hoch sein, für eine schnellere Rückzahlung, oder niedrig, für eine geringere Belastung. In letzterem Fall entweder, um zu einem bestimmten Termin den Kredit zurückgezahlt zu haben oder aber, um zum Ende der Zinsbindung durch einen geringeren Restbetrag das Risiko des Anschlusskredites zu senken.
Aus meiner Sicht ist keiner der geschilderten Ansatzpunkte geeignet, die Tilgung geeignet festzulegen oder auch nur eine Orientierung zu bekommen. Denn auch hier sollte die Wirtschaftlichkeit den Ausschlag geben, und nichts anderes. Das Risiko kommt anschließend bei den möglichen Alternativen und deren Bewertung ins Spiel und hier kann und muss jeder selbst entscheiden, welche Beurteilung in Frage kommt. Um jedoch die Wirtschaftlichkeit beurteilen zu können, muss es erst verschiedene Alternativen geben.
Ein großer Kredit kann auf mehrere kleine aufgeteilt werden
Eine Möglichkeit ist es beispielsweise, einen Kredit auf mehrere kleine Kredite aufzuteilen und für diese unterschiedliche Dauern für die Zinsbindung zu wählen. Es liegt in der Natur der Zinsen, dass die Kredite dann wahrscheinlich unterschiedliche Zinssätze haben. Wirtschaftlich könnte es dann sein, die Rückzahlung analog der Höhe der Zinsen zu wählen, also höhere Tilgungsraten bei höheren Zinsen. Im besten Fall keine Tilgung beim günstigsten Kredit und maximale Tilgung beim teuersten. Allerdings würde dies vermutlich dem Sinn zuwiderlaufen, wirklich unterschiedliche Laufzeiten auszumachen, wenn anschließen die längeren Laufzeiten früher getilgt werden.
Eine weitere Möglichkeit ist es, sich alternativ zu fragen, welche Geldanlage ansonsten in Betracht käme und welche Renditeerwartung an diese geknüpft ist. Dies erweitert die Möglichkeiten enorm, zumal die Rückzahlung eines Immobilienkredits in der Regel über einen langen Zeitraum erfolgt. Es bietet sich beispielsweise an, zusätzliche Mittel in Aktien anzulegen, genauer gesagt Indexfonds, um damit eine höhere Rendite als der zu zahlende Kreditzins zu erzielen.
Es besteht durchaus die Möglichkeit, dass ein Index selbst über 20 Jahre keinen positiven Ertrag generiert, aber demgegenüber steht die Chance, dass er wie in der Vergangenheit eine Nachsteuerrendite von 5% erzielt. Bei einem Kreditzins in Höhe von 2% für 20 Jahre sorgt schon ein Betrag von 100 € pro Monat für eine zusätzliche Tilgung in Höhe von fast 30.000 €, zumal die Einzahlungen bereits 24.000 € betragen. Eine Verzinsung von 5% führt dennoch bereits zu einem Betrag von gut 41.000 €, so dass insgesamt ein Vorteil von über 11.300 € erzielt werden kann.
Wenn die Nachsteuerrendite unter 2% oder bei aktueller Kapitalertragssteuer die Rendite des Indexfonds unter 2,716% fallen sollte, wäre es ein schlechtes Geschäft. Bei jeder Rendite darüber jedoch lohnt sich die Alternative und auf 20 Jahre gesehen ist die Wahrscheinlichkeit dafür recht hoch. Dies ist nur ein Beispiel, aber es macht deutlich, dass großer Spielraum besteht. Denn bei 3% Tilgung, welche oft empfohlen wird, entspricht dies bei einem 250.000 € Kredit einer möglichen Tilgungsrate von 7.500 € oder 625 €. Der Vorteil steigt damit von 11.300 € für 100 € auf über 71.000 € an. Wie bei jedem Plan mit ungewissem Ausgang bietet es sich auch hier an, nicht volles Risiko zu gehen, sondern eine geeignete Aufteilung zu suchen.
Damit wird deutlich, wie schwierig eine pauschale Aussage ist. Vielleicht gibt es sogar die Möglichkeit, weniger Eigenkapital einzusetzen und damit einen größeren Hebel zu bekommen. Eventuell ist Dir aber auch das Risiko zu groß und Du könntest damit nicht mehr ruhig schlafen. Am Ende triffst Du Deine Entscheidung und Du musst mit dieser Leben. Der Weg zu Vermögen ist Wirtschaftlichkeit, der Weg zu Reichtum führt nur über Risiko. In der aktuellen Situation sprechen die Zinsen für mich gegen Tilgung und für Aktien, oder zumindest Bargeld um irgendwann einsteigen zu können.
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