Der Kauf einer Immobilie ist aufgrund der Nebenkosten immer eine teure Transaktion. Im Beispiel werden Nebenkosten für Grunderwerbssteuer und Notar von 8% angesetzt, ein Makler käme noch mit rund 6% inklusive Mehrwertsteuer dazu. Dadurch startet die Investition im Beispiel direkt mit 8% im Minus, die erst wieder verdient werden müssen. Dieser Sprung entsteht direkt mit dem Kauf, in der Vermögensbilanz wäre in Folge dessen ein Rückgang des Vermögens in dieser Höhe festzustellen.
Gleichzeitig steigt allerdings nur der Wert des Grundstücks an, das Gebäude wird später noch betrachtet. Die hier angenommenen 2% Wertsteigerung für das Grundstück sind sicherlich sehr optimistisch. In langen Zeitreihen, beispielsweise Amsterdam, ist hier eher von nur 1% oder noch weniger im Durchschnitt auszugehen. Sicherlich kann es in kürzeren Phasen ebenso mehr oder weniger sein, langfristig in der Vergangenheit war es dies jedoch nicht.
Gleichzeitig nimmt der Wert der Immobilie jedoch ab, weil das Haus eben instandgehalten werden muss. Die gewählten 2% Wertverlust entsprechen der möglichen Abschreibung und sind eventuell ein wenig zu hoch. Außerdem steigt der Wert mit steigenden Baukosten ein wenig an, weil ein Ersatzbau 20 oder 30 Jahre später aufgrund der Inflation eben nicht mehr zu gleichen Kosten erfolgen könnte. Allerdings ist der Bau dann auch nicht mehr neu.
Nichtsdestotrotz ist zu erkennen, dass es gut 20 Jahre dauert, bis die 8% Wertsteigerung erreicht sind, welche die Nebenkosten ausgleichen. Dies gilt für das gewählte Beispiel der gleichen Aufteilung zwischen Grund und Immobilie. Je größer der Anteil Grund, umso schneller geht es, ansonsten eben noch langsamer. Eine Immobilie ist daher nicht immer eine gute Wertanlage, aber das sind die Parameter, die großen Einfluss haben ob.
Zu beachten ist jedoch, dass es hier rein um die Wertentwicklung geht, etwaige Mieteinnahmen oder eingesparte Miete aufgrund Eigennutzung daher nicht betrachtet werden, ebenso wie eventuell notwendige Kosten der Finanzierung.
