Du stellst Dir bestimmt die Frage, ob ich hier genau für Dich eine Antwort geben könnte. Ich werde es versuchen, die Unterschiede zwischen den Immobilien und den Lebenssituationen der Menschen sind jedoch so verschiedenen, dass es unmöglich ist, alle Fälle der Reihe nach zu betrachten. Daher ist es zunächst notwendig, irgendeine Form der Kategorisierung einzuführen, weil es keine pauschale Antwort geben wird. Darüber hinaus gibt es noch unzählige Aspekte, die sich noch nicht einmal monetär erfassen lassen, wie beispielsweise den Wunsch eines Menschen, Eigentümer zu sein.
Versuchen wir also zunächst eine Kategorisierung zu schaffen, die sämtliche für die wirtschaftliche Betrachtung des Investments erforderlichen Unterscheidungen trifft. Am besten noch so wenige wie möglich, damit es keine epische Abhandlung wird. Der Preis ist wie bei jedem Kauf natürlich entscheidend, beeinflusst er doch die Wirtschaftlichkeit direkt und wird daher immer implizit mit berücksichtigt. Im Folgenden gilt die Annahme, dass der faire Marktpreis für die Immobilie zu bezahlen ist. Wer weniger bezahlt gewinnt, wer mehr bezahlt verliert etwas.
Eine Möglichkeit der Unterscheidung könnte die Nutzungsdauer sein, selbst wenn diese unendlich lange sein kann und über das Lebensende hinaus reicht. Für eine Investition sind jedoch die einmaligen Kosten von großer Bedeutung, weil sie auf die Laufzeit umgelegt werden müssen. Die unterschiedliche Betrachtung von selbstgenutzt und fremdgenutzt ist ebenfalls wichtig, weil sich durch die fehlende Mietzahlung bei Selbstnutzung und steuerliche Aspekte andere wirtschaftliche Rahmenbedingungen ergeben als bei Fremdnutzung.
Eine weitere Unterscheidung könnte den Anteil der Kreditfinanzierung betreffen, der zwischen den Extremen der Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten und des kompletten Verzichts jeden Wert annehmen kann. Die letzte betrachtete Unterscheidung ist der Anteil des Grundstücks am Wert der Immobilie, der von vollständig, im Falle eines unbebauten Grundstücks, bis hin zu verschwindend gering, im Falle einer Eigentumswohnung in einem Hochhaus, reichen kann. Damit unterscheiden sich folgende Faktoren:
- Nutzungsdauer
- Selbstnutzung oder Investition
- Anteil der Kreditfinanzierung
- Anteil des Grundstücks an der Immobilie
Die Nutzungsdauer in Verbindung mit den Einmalkosten ist entscheidend
Mit dem Kauf der Immobilie fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten an, wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer, Notargebühren und gegebenenfalls Maklergebühren. Diese sind verloren, unabhängig davon ob Du die Immobilie ein Jahr, 10 Jahre, 25 Jahre oder ewig hältst und ob Du diese selbst nutzt oder Du diese jemand anderen gegen Miete nutzen lässt.
Nach den Erhöhungen der Grunderwerbssteuer in den verschiedenen Bundesländern in Deutschland in den letzten Jahren gehen wir im Folgenden von Nebenkosten in Höhe von ungefähr 10% des Immobilienpreises aus, der exakte Betrag für einen konkreten Fall lässt sich leicht bestimmen. Daraus ergeben sich nun für eine einjährige Nutzungsdauer 10% höhere Kosten bezogen auf den Kaufpreis, bei 10 Jahren immerhin noch 1%, bei 25 Jahren noch 0,4% und nur bei einer unendlichen Nutzungsdauer sind diese zu vernachlässigen. Schon daran lässt sich ablesen, dass sich kurzfristige Investitionen in Immobilien nur selten lohnen, weil der Preis entsprechend schnell steigen müsste.
Aus Sicht des Vermögens ist es relativ leicht zu festzustellen, dass eine Immobilie zum Kaufzeitpunkt ein Verlustgeschäft ist, unabhängig von der Nutzungsdauer. Denn den Nebenkosten steht kein Wert gegenüber, das Geld dafür fliest jedoch ab. Kostet die Immobilie beispielsweise 350.000 € dann kommen 35.000 € Nebenkosten für den Kauf hinzu. In der Bilanz reduziert sich das Vermögen folglich um 385.000 € in der Position Konten, allerdings kommt nur eine Erhöhung um 350.000 € in der Position Immobilien an. In Summe sinkt das Vermögen daher um 35.000 €.
Eine Investition in Immobilien lohnt sich entsprechend nur unter der Bedingung, dass der Vorteil des Kaufs gegenüber der Alternative, zum Beispiel Miete, die Höhe der Nebenkosten übersteigt. Aus dieser Überlegung heraus spielt die Nutzungsdauer dann wieder eine Rolle, weil es einfacher ist, diese zu erwirtschaften, je länger die Nutzungsdauer ist. Mögliche Vorteile über steuerliche Effekte werden an dieser Stelle nicht betrachtet, weil eine eventuelle Rückzahlung aufgrund der Nebenkosten diese höchstens schmälert, allerdings nicht zu einem Überschuss führen könnte.
Selbstnutzung oder Investition sind verschiedene Dinge
Der zweite Aspekt wird im Wesentlichen von der Steuer bestimmt. Ob ich eine Immobilie selbst bewohnen will oder als reine Investition betrachte, führt steuerlich zu einer unterschiedlichen Behandlung. Wohnt der Besitzer in seiner eigenen Immobilie, so muss er keine Miete zahlen und hat dementsprechend auch keine Einnahmen, die zu versteuern wären. Im Gegenzug kann er jedoch auch keine Modernisierungskosten als Investitionen ansetzen, Abschreibungen auf den Wertverlust des Gebäudes vornehmen oder Kreditzinsen als Kosten steuerlich geltend machen.
Dennoch fallen diese Kosten an und eine Vernachlässigung derselben führt häufig dazu die Wirtschaftlichkeit einer selbstgenutzten Immobilie wesentlich zu gut einzuschätzen. Bei einer reinen Investitionsentscheidung für eine Immobilie solltest Du jedoch auf jeden Fall Sorgfalt walten lassen, so dass jedem Aspekt die notwendige Zeit für eine Betrachtung eingeräumt wird. Außerdem sind gewisse Kenntnisse im Steuerrecht notwendig, um den eigenen Steuersatz und die daraus folgenden Zahlungsströme der Immobilie einschätzen zu können.
Dennoch sollte in beiden Fällen die Wirtschaftlichkeit gegeben sein, weil Dein Geld nichts anderes verdient. Bei einer Investition muss sich diese mit verschiedenen anderen Investitionen vergleichen und messen lassen, weil das Verhältnis aus Chancen und Risiken sowie das magische Dreieck der Geldanlage (Risiko, Rendite und Liquidität) wichtige Entscheidungshilfen darstellen. Bei der Selbstnutzung dagegen ist Liebhaberei zwar durchaus erlaubt und daher könnte auf eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung verzichtet werden. Ich empfehle jedoch dringend sie dennoch vorzunehmen, damit die Du Dir bewusst machst, wie die Rendite ist und welche Mehrkosten Du gegebenenfalls zu tragen hast.
Weiterlesen im 2. Teil von Welche Kriterien bestimmen die Wirtschaftlichkeit einer Investition in Immobilien? (2)
